物业费中的多方诉求需“善法”来维护

无论是在听证会现场，还是在网络上，“欠交物业费或将影响房产交易”、“强制维修的程序设计是否合理”都是大家讨论的焦点问题，而且意见并不统一。恰是这是两个条款，揭示出两组困扰业主的两难问题。  

　　“欠交物业费或将影响房产交易”条款针对的是欠缴物业费顽症。一方面上海不少小区确实出现了部分业主无理拒付物业费的情况，侵犯了缴费业主的合法权益。另一方面，上海同样存在着部分物业公司服务不到位和非法侵吞业主停车费、小区广告费等收入的问题。同样需要加以规范。

　　“强制维修的程序设计是否合理”同样如此，一方面不少小区确实出现了漏水、外墙脱落等质量隐患。另一方面，更存在着维修基金使用中严重的挪用、贪污问题。

　　正是业主维权中出现的这种多方困境，使得新物业管理规定很难用简单的一两条法规去调节各方利益。任何简单化的处理方式都仅能部分解决问题，而且可能加重连带问题的恶化程度。只有全面反映业主诉求，制定更契合的相关法规，才能尽早让业主与物业关系、业主与业主关系回到正常轨道上来。

　　首先，针对部分业主无理拒付物业费的情况，新物业管理条例不能简单以“欠交物业费将影响房产交易”这样的条款来强化物业方的反制能力，而应首先规定小区业主公约必须包含“业主不得无故欠缴业主大会聘用的物业管理企业物业费”这条规范，并规定违反相应公约须承担的违约责任。其次也应及时出台相关规定，对确由业主大会选聘的物业管理企业，无理由欠缴物业费达到多大比例时，业主委员会有权代表全体缴费业主参与物管企业提起的诉讼，要求拖欠物业费的业主尽到履行合同的义务。此外，人大也应及时监督司法部门对相关物业费纠纷的判案公正性和案件执行情况，以恢复缴费业主信心。

　　其次，针对物业服务不到位、物业非法侵吞业主收益现象，新物业管理条例也应及早出台对治条例。如规定哪些行为属于物业服务缺陷，小区业主有权拒交物业费乃至终止物业合同。小区业主共有地面停车费征收、广告牌安装应由业委会决定，收费额应向全体业主定期公开等。

　　在针对小区住房漏水、外墙脱落等问题时同样不应简单采用“强制维修”。而是应及早出台“强制保修”条款。今天不少小区出现的房屋漏水、外墙脱落等质量问题绝大多数都是开发商和建筑商未在房屋合理使用年限提供应尽保修责任造成的。《中华人民共和国建筑法》早已规定，“保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。”在上海房价高涨，但每平方米造价至今仍徘徊在3000元线的情况下，地方立法就更应首先强化开发商的保修责任，如规定开发商必须有在本地的常年保修机构，遇到紧急维修情况时必须及时提供24小时内的抢修服务。并制定全国最长的住房保修期限，并及早规定未尽保修责任的开发商应取消其继续在本地售房、及参与土地招拍挂资格的条款，尽快扭转住房质量问题频现、开发商却拿钱走人的不正常局面。而不是用有限的维修基金掩盖制度漏洞。

　　对于开发商保修责任之外的维修费用确须由维修基金承担的，对维修基金使用也应及时出台便利使用和强化监督的条款，一方面切分小区业主共同维修区域和单幢业主维修区域的不同维修基金份额，让一些属于单幢居民决策范围内的维修事项不必交全体业主讨论。另一方面赋予全体业主更多监督维修费用使用的权力。如要求提前公开维修项目启动原因及预算，公开招投标，第三方审计等。

　　住房市场化改革后，业主物权正面临许多新问题的挑战，需要法律及时提供更契合的规范去保护，上海有着优良的法治文化传统，市民们期待，新物业管理条例不仅仅是一份新的纸上法规，而是为各方所接受的，真正将业主与物业服务者、业主与业主间关系调节到和谐关系的一部法规。成为这座城市法治创新的新成果和海派生活方式的新注脚。